美特斯邦威賣房了，作為一代80后、90后的潮牌，這家服裝上市公司終于走到了賣房度日的邊緣。但它不是第一家靠賣房渡過(guò)困難期的上市公司。
在近一年的時(shí)間里，從四川長(zhǎng)虹、到東北醫(yī)藥，甚至在2019年久游網(wǎng)絡(luò)這樣的科技公司也開(kāi)始賣房求生。“玻璃大王”曹德旺曾經(jīng)語(yǔ)帶地調(diào)侃說(shuō)：中國(guó)的上市公司手里都握有大量房地產(chǎn)，年底經(jīng)營(yíng)不好了賣兩套、發(fā)不出來(lái)工資了賣兩套、連年虧損了賣兩套。
【資料圖】
數(shù)據(jù)似乎也證明了曹德旺的斷言，截至2021年，A股3565家上市公司中，有1696家上市企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，占了A股上市公司47.57％。
然而就在美特斯邦威宣布賣房求生的同一天，中國(guó)人民銀行宣布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。LPR下調(diào)后，房貸利率也將迎來(lái)新一波調(diào)整。不少地產(chǎn)自媒體也驚呼購(gòu)房者的福利又要來(lái)了。
上市公司賣房求生被人吐槽為“嘴上干實(shí)業(yè)，背后干地產(chǎn)”，但對(duì)比我們這些普通人，數(shù)據(jù)可能更為觸目驚心，2019年的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民家庭房產(chǎn)凈值占家庭人均財(cái)富的71.35%。很多打工人在城市里忙忙碌碌幾十年，奮斗目標(biāo)一套房子而已。
上市公司集中賣房凸顯了怎樣的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀？未來(lái)的房?jī)r(jià)又會(huì)有什么樣的走勢(shì)？
關(guān)于上市公司賣房求生的傳說(shuō)，最早可以追溯到2016年9月。
那一年傳言在B股上市的 “ST寧通B”因?yàn)榫揞~虧損，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)年公司的董事會(huì)決定賣掉北京西城區(qū)2套市重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房。2018年公司在退市一年多以后重新上市成功。有媒體報(bào)道說(shuō)，兩套學(xué)區(qū)房讓公司凈賺2000萬(wàn)直接扭虧為盈。
實(shí)際這一賣房救市戲碼在事后被確認(rèn)為烏龍一場(chǎng)。據(jù)寧通B的母公司南京普天通信股份有限公司在2018年確認(rèn)，所謂的兩套學(xué)區(qū)房其實(shí)并未實(shí)際售出。
另一個(gè)賣房止損的實(shí)例發(fā)生在2022年。去年8月15日，東北制藥發(fā)布公告，稱根據(jù)業(yè)務(wù)需要，將處置兩套坐落于北京市西城區(qū)裕中西路37號(hào)樓的房產(chǎn)。有媒體后來(lái)報(bào)道顯示，這兩套建筑面積分別為89.3平方米和64平方米的住宅，雖然建于1991年，但位于北京西城知名的德勝學(xué)區(qū)，對(duì)應(yīng)小學(xué)為三帆附小，是妥妥的學(xué)區(qū)房。按照當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)計(jì)算，出售這兩套學(xué)區(qū)房的回款收益將超過(guò)2000萬(wàn)元，而這一小區(qū)的房屋單價(jià)也高達(dá)13.3萬(wàn)元。僅其中一套64平米房產(chǎn)的總價(jià)就超過(guò)了1000萬(wàn)元。
賣房的直接目的是為了止損，去年8月，這家上市20多年的老牌制藥公司的股價(jià)已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)，9月連續(xù)出現(xiàn)了單日2%跌幅。而時(shí)間到了2022年12月，東北制藥的股價(jià)卻上演了狂飆的戲碼，12月14日的單日漲幅達(dá)到了驚人的10%，賣出兩套房多少有“沖業(yè)績(jī)”的嫌疑。
有的公司賣房是為了止損，有的公司賣房卻是純是為了保住上市公司的牌子。2019年4月，ST海馬公告稱，擬出售位于上海的36套閑置房產(chǎn)和位于海口市的81套閑置房產(chǎn)。一口氣出手一百多套房產(chǎn)，已經(jīng)不是僅僅為了可憐的財(cái)報(bào)了。從2018年以來(lái)，海馬汽車已經(jīng)連續(xù)虧損兩年，已經(jīng)收到了證監(jiān)會(huì)的退市警告。賣出上百套房子最終獲得1.7億元收益，讓海南的汽車企業(yè)最終還是勉強(qiáng)保住了上市公司的牌子。對(duì)不少大公司而言，手中有房，才能心中不慌。
賣房求生已經(jīng)成為了一些上市公司的慣用伎倆，也凸顯了一線城市房產(chǎn)的金融屬性。而分析這些賣房的公司可以發(fā)現(xiàn)，大部分還是屬于傳統(tǒng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)，疫情結(jié)束后，某些實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)不如預(yù)期，地產(chǎn)、醫(yī)藥、教育等板塊很難逃脫被大環(huán)境和政策聯(lián)合影響，可能只能靠股權(quán)質(zhì)押、賣房這樣的非常手段渡過(guò)難關(guān)了。
上市公司的賣房求生和大部分人無(wú)關(guān)，畢竟股民不是大多數(shù)。但房?jī)r(jià)恐怕群眾最關(guān)心的。
有媒體報(bào)道，2008 年全球金融危機(jī)后，國(guó)人的金融杠桿也開(kāi)始快速上升。到了2020年，中國(guó)各類金融貸款比例已經(jīng)高達(dá)61%，這個(gè)比例已經(jīng)高于德國(guó)、新加坡、意大利等這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家。而美國(guó)普通居民的杠桿率從20%到50%用了40年的時(shí)間，而中國(guó)前后不到10年。
這樣高的杠桿率，顯然已經(jīng)超過(guò)了中國(guó)人均GDP在國(guó)際上的水平，有人以此得出這樣一個(gè)結(jié)論，中國(guó)家庭的金融狀況，或者直接點(diǎn)說(shuō)就是房產(chǎn)消費(fèi)，存在巨大的泡沫，因?yàn)檫^(guò)度繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定程度的金融危機(jī)。
還有自媒體更直接點(diǎn)說(shuō)：中國(guó)人以后會(huì)窮得只剩下房子了。
電影《大空頭》
有人搬出了美國(guó)電影《大空頭》里的情節(jié)說(shuō)如今的中國(guó)類似于當(dāng)年的美國(guó)的次貸危機(jī)。2021年起，恒大等頭部房企的停產(chǎn)和高負(fù)債或也說(shuō)明了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或許真的存在一定的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。
從2021年起，央行一方面調(diào)節(jié)準(zhǔn)備金率，向股市和樓市輸血，另一個(gè)方面用“保交樓”、降負(fù)債的政策穩(wěn)住中國(guó)的房企。兩年多以來(lái)，房?jī)r(jià)總算是穩(wěn)住了。今年一季度，全國(guó)主要大中城市的房?jī)r(jià)止跌回暖。2021年起，調(diào)控后的房?jī)r(jià)幾個(gè)月一漲的局面不再出現(xiàn)，取而代之的房產(chǎn)自媒體開(kāi)始炒作二手房不好賣了。
對(duì)比上市公司賣房可以看出，和全世界任何一個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)一樣，中國(guó)的房產(chǎn)除了最基本的居住功能以外，還有金融保值的屬性。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)、限貸，本質(zhì)上是限制房子的第二種功能。面對(duì)一二線城市不斷擴(kuò)張的城市人口以及三四線城市的改善性住房的增加，過(guò)去的十年里，調(diào)控的核心也是在于盡量使房屋維持居住的基本功能。
然而中國(guó)的城市化進(jìn)程已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)新的階段，三四線城市的房產(chǎn)顯然已經(jīng)供過(guò)于求。再加上國(guó)家的宏觀調(diào)控和疫情等因素的疊加，這才出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模衰退期。但無(wú)論中國(guó)的地產(chǎn)怎么調(diào)控，房子的金融屬性仍然難以去除，無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人購(gòu)房，或者是通過(guò)房產(chǎn)保住資產(chǎn)穩(wěn)定升值，未來(lái)都會(huì)是不少人的選擇。所以不漲不跌，沒(méi)有買賣沒(méi)有傷害，都是一廂情愿的暫時(shí)政策。
5月一條《10萬(wàn)元買鶴壁8套房》的新聞爆紅網(wǎng)絡(luò)，低房?jī)r(jià)城市的話題再次引發(fā)討論。說(shuō)到低房?jī)r(jià)很多人首先想到的是黑龍江的鶴崗。幾萬(wàn)一套房經(jīng)媒體實(shí)地采訪也確實(shí)屬實(shí)，鶴崗的低房?jī)r(jià)還直接吸引了一些博主不遠(yuǎn)萬(wàn)里從南方去當(dāng)?shù)刭I房生活。
鶴崗街景
面對(duì)高房?jī)r(jià)的壓力，不少人還是幻想出現(xiàn)鶴崗這樣的房?jī)r(jià)“世外桃源”，但被很多人忽視的是鶴崗、鶴壁這樣低房?jī)r(jià)的城市出現(xiàn)，不僅僅是因?yàn)榈乩憝h(huán)境，人口流出、產(chǎn)業(yè)配套差等顯而易見(jiàn)的原因，本世紀(jì)初，這些城市都經(jīng)過(guò)了大規(guī)模集中的舊改，在一座人口不到100萬(wàn)的城市里集中投放幾萬(wàn)套低價(jià)住房，才是造成當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)低的關(guān)鍵。
對(duì)于現(xiàn)階段的中國(guó)城市而言，土地供應(yīng)量和新建商品房數(shù)，將是影響大部分新一線、二線城市房?jī)r(jià)的決定性因素。而對(duì)北京、上海、深圳這樣的超大城市而言，房子的居住和金融屬性的斗爭(zhēng)顯然將繼續(xù)下去。今年，上海楊浦和浦東還是連續(xù)出現(xiàn)了3個(gè)千人搖的紅盤。武漢在五一還出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤”。
對(duì)房?jī)r(jià)而言，另一個(gè)因素則是人的情緒。在網(wǎng)上，有為數(shù)不少的人一邊罵著高房?jī)r(jià)，一邊祈禱自己能搖到網(wǎng)紅盤。也有不少人也因?yàn)橘I到了新房，貸款而努力工作賺錢養(yǎng)家。對(duì)整體經(jīng)濟(jì)和個(gè)人而言，房產(chǎn)一直有正向意義。但對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)的期待，卻是見(jiàn)仁見(jiàn)智，投機(jī)、瘋搶、跟風(fēng)、拋售，上千萬(wàn)的買賣行為都可能因?yàn)閹讞l消息在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)做出。
未來(lái)二十年，對(duì)一些購(gòu)房者而言，房子的價(jià)值是自住還是投資的矛盾依舊會(huì)存在，但美式地產(chǎn)危機(jī)卻不會(huì)到來(lái)。可能唯一不變的困惑還是買房到底為了什么。
參考資料
1、唏噓！4年虧超30億元，美邦服飾“賣房求生”，中國(guó)基金報(bào)
2、關(guān)于游戲公司賣樓這事兒，手游矩陣
3、養(yǎng)豬大戶正虹科技 擬賣14套房“回血”，每日經(jīng)濟(jì)新聞
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