評估當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況，并決定首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

【資料圖】

記者 | 李愿

編輯 | 曾芳

新媒體編輯 | 實習(xí)生 趙月

隨著5月即將結(jié)束，6月來臨，地方城市政府將要做一件事關(guān)買房人的大事——評估當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況，并決定首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

年初以來，在各相關(guān)部門和地方政府的努力下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇的態(tài)勢，由此不少城市準(zhǔn)備買房的人也在擔(dān)憂，“我買房時房貸利率還會維持在目前的水平嗎，房貸利率會上調(diào)嗎？”

上述擔(dān)憂源自《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》（下稱《通知》），該《通知》由央行、原銀保監(jiān)會于今年1月初發(fā)布。

《通知》明確，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

為消除上述擔(dān)憂，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者為大家梳理清楚幾個關(guān)鍵問題：

1、為何要在6月評估？

事實上，不僅僅是在6月，每年的3月、6月、9月、12月都會進行一次評估。

《通知》規(guī)定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估。

也就是說，每年3月的評估期為上一年的12月和今年的1月、2月，而6月的評估期為今年的3月、4月和5月，以此類推。

不過，評估后并非當(dāng)月執(zhí)行，而是每一個季度決定是否調(diào)整一次。比如6月評估后，執(zhí)行期為第三季度的7月、8月、9月。

2、如何進行評估？

《通知》規(guī)定，對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

目前，我們只能通過統(tǒng)計局每個月發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》看到70個城市的新建商品住宅銷售價格指數(shù)情況，來觀察這70個城市的房價變化，進而明確是否符合階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限的要求。

在這70個城市以外的情況，還需要以當(dāng)?shù)卣稙闇?zhǔn)，或者直接咨詢當(dāng)?shù)氐你y行房貸利率情況。比如，央行披露，據(jù)統(tǒng)計，截至今年3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個。

3、放寬貸款利率下限一般會維持多久？

這是目前很多人擔(dān)憂的問題，由于在各種利好政策支持下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇的態(tài)勢，不少城市的房價出現(xiàn)一定程度的上行，這是否意味著放寬貸款利率下限的政策會取消？

有可能，但不一定，同時按照此前的情況來看，一個城市“新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降”到“新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲”也需要很長時間。

為了更一目了然，按照央行“既管冷、又管熱”的表述，將“新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降”定義為“冷”，“新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲”定義為“熱”。

有測算結(jié)果顯示，以武漢和濟寧為例，二者在2022年三季度均出現(xiàn)了“冷”的情況，而之前出現(xiàn)“熱”的情況分別是在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時間分別長達27個季度和22個季度。

因為從“冷”到“熱”，還有“不冷不熱”的中間狀態(tài)，如下圖：

《通知》明確，其他情形和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。其中的“其他情形”即為“不冷不熱”的中間狀態(tài)，而“按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”，即上一次當(dāng)?shù)爻鞘姓鞔_的房貸利率下限情況。

也就是說，如果此前某個城市政府決定取消了房貸利率下限，在“不冷不熱”的中間狀態(tài)期間，那么這個城市的房貸利率下限繼續(xù)取消。

按照央行數(shù)據(jù)，截至3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個。其中，83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，這些城市執(zhí)行的下限與全國下限相比，大概低10到40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下限。

當(dāng)然，如果某個城市房價出現(xiàn)了“熱”的情況，要恢復(fù)到“冷”情況，同樣可能也需要很長時間。以太原為例，該市房價在2015年10月達到“熱”的標(biāo)準(zhǔn)后出現(xiàn)持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2020年；2020年9月轉(zhuǎn)“冷”后，又開始持續(xù)下跌。杭州、寧波、長沙、成都等城市也都符合上述規(guī)律。

對于上述《通知》，央行表示，可以“既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限。

4、什么是房貸利率下限？

我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。

以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策。

LPR由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。房貸利率一般都是5年期以上，因此參考5年期以上的LPR，最新一期5年期以上的LPR為4.30%。

去年5月，央行、原銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。也就是說，購買首套房，利率下限為“LPR-20個基點”。

而上述《通知》進一步打破了“LPR-20個基點”的下限要求，各城市地方政府決定房貸利率下限。當(dāng)然，購房人能否拿到下限利率，還要看不同銀行的情況，以及自身的信用情況。

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