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出品｜焦點財經(jīng)&搜狐地產(chǎn)

作者 | 王迪

編輯 | 吳亞

上半年，越秀地產(chǎn)在土地市場上激進(jìn) “納儲”，越秀服務(wù)則在收入凈利及外拓等多維層面深耕。

8月22日下午，越秀服務(wù)發(fā)布2023年中期業(yè)績報告。報告期內(nèi)，越秀服務(wù)股東應(yīng)占盈利為2.48億元，同比增長17.5%。實現(xiàn)總收入為15.12億元，同比增長38.7%，毛利率為28.1%。

即便地產(chǎn)面臨行業(yè)下行周期，物管行業(yè)的抗周期性及可持續(xù)增長性依舊呈現(xiàn)穩(wěn)定狀態(tài)。

今年上半年，越秀服務(wù)社區(qū)增值業(yè)務(wù)整體收入同比提升60%，達(dá)到4.01億元。尤其是，新零售和美居業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢。新零售業(yè)務(wù)收入1.53億元，同比增長153.0%；美居業(yè)務(wù)收入為0.80億元，同比增長61.4%。

（2023年上半年越秀服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)情況）

（2023年上半年越秀服務(wù)毛利率情況）

業(yè)務(wù)層面之外，針對收并購話題，越秀服務(wù)管理層指出，目前接觸的標(biāo)的很多，既包括上市及未上市的企業(yè)，也包括暴雷的企業(yè)。但目前的態(tài)度是積極審慎，避免因收并購造成商譽減值 ，希望能找到與自身管理相匹配的標(biāo)的物。

對于未來，管理層則表示，越秀服務(wù)將繼續(xù)執(zhí)行“1+4+4+5”總體戰(zhàn)略，即1個中心、4大業(yè)態(tài)、4大增值服務(wù)和5項能力，同時憑借母公司越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)的實力，以廣州為中心深耕大灣區(qū)，聚焦長三角。

上半年社區(qū)增值收入大漲6成，新零售漲153.0%

從上半年的成績單來看，越秀服務(wù)的營收結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。其中，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、市場定位及租戶招攬服務(wù)、商業(yè)運營及管理服務(wù)占比分別為30%、27%、23%、17%、3%。

“深化增值服務(wù)平臺，讓越秀服務(wù)憑借與業(yè)主建立起來的信任，建立起了有一定規(guī)模的私域流量。相信在引流和轉(zhuǎn)化方面，越秀服務(wù)還是有很高的潛力，繼續(xù)大有可為。”

（2023年上半年越秀服務(wù)營收構(gòu)成）

管理層的看法是，基礎(chǔ)物業(yè)管理不會有很高的毛利，要看后面增值服務(wù)及衣食住行是否有空間。

就半年報收入結(jié)構(gòu)來看，越秀服務(wù)來自非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)所得收入為人民幣12.11億元，同比增長49.4%；來自商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)所得收入為人民幣3.01億元，同比增長7.7%。

就非商業(yè)務(wù)來看，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、市場定位及租戶招攬服務(wù)、商業(yè)運營及管理服務(wù)比例分別為30%、23%、27%、3%、17%。基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)占據(jù)大頭。

（2023年上半年越秀服務(wù)非商收入明細(xì)）

（2023年上半年越秀服務(wù)商業(yè)收入明細(xì)）

在社區(qū)增值服務(wù)收入方面，家居生活服務(wù)、空間運營服務(wù)及裝修、拎包入住服務(wù)占比分別為72%、8%、20%，家居生活服務(wù)不斷突圍。

管理層在業(yè)績會上指出，越秀服務(wù)的增值服務(wù)戰(zhàn)略是打造核心產(chǎn)品，整合供應(yīng)鏈，聚焦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新零售、美居、社商及市場智能化五大業(yè)務(wù)。

在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面，上半年，越秀服務(wù)提高門店和業(yè)務(wù)覆蓋率和社區(qū)滲透率，強化渠道建設(shè)；存量租售業(yè)務(wù)大幅提升，與此同時，其布局房屋屋托管業(yè)務(wù)，聯(lián)動在管項目的物管人員協(xié)同創(chuàng)收，參與租售中介和車位等。

新零售業(yè)務(wù)方面，越秀服務(wù)也在增加便民奶站、越秀生活館等創(chuàng)新業(yè)務(wù)；持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品，引入家電產(chǎn)品；開展“一城一味”特色食品。戶均產(chǎn)值大幅提升至98元/戶，同比增長58%。

在美居業(yè)務(wù)方面，越秀服務(wù)優(yōu)化產(chǎn)品力，提升服務(wù)力，提高市場力；在社商業(yè)務(wù)方面，則大力推進(jìn)存量業(yè)務(wù)的精細(xì)化運營，獲得廣州同德商業(yè)廣場及蘇州蘇胥坊的策劃招商代理業(yè)務(wù)；智能化業(yè)務(wù)方面，積極承接越秀地產(chǎn)智能化業(yè)務(wù)，包括智能產(chǎn)品的銷售和安裝、視頻監(jiān)控軟件系統(tǒng)開發(fā)以及相關(guān)設(shè)計和咨詢等服務(wù)；積極拓展市場智能化業(yè)務(wù)，探索智慧社區(qū)智能化業(yè)務(wù)。

“越秀服務(wù)在管面積主要位于一、二線城市，服務(wù)的業(yè)主有一定的消費能力，圍繞管轄的小區(qū)，可以提供可增持的服務(wù)，包括社區(qū)商業(yè)、美居的業(yè)務(wù)，未來可以拓展裝修等賽道。物業(yè)公司也會為小區(qū)業(yè)務(wù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，滿足人民對美好生活品質(zhì)及符合國家方針政策。”管理層稱。

手握46億元現(xiàn)金，積極審慎收并購避免商譽減值

業(yè)務(wù)層面的深耕是為提升業(yè)績，而面積的拓維則是為了搶占地盤，更好地贏得主動權(quán)。

從今年7月，原越秀服務(wù)財務(wù)總監(jiān)陳冬鵬調(diào)任為集團(tuán)的并購負(fù)責(zé)人，越秀服務(wù)想要沖擊在管面積1億平米目標(biāo)夙愿并未改變。

在業(yè)績會上，管理層也指出，越秀服務(wù)的收并購一直是積極的，上市目的中投向募集資金里就有10億用于收并購。但在評估標(biāo)時是審慎的。

2021年6月上市時，越秀服務(wù)層提出3年內(nèi)達(dá)到1億平米在管目標(biāo)，如今所剩時間不到1年。越秀服務(wù)中期總在管面積還僅僅達(dá)到5876萬平方米，要想實現(xiàn)目標(biāo)壓力不小。

在資金層面，根據(jù)半年報顯示，越秀服務(wù)手頭現(xiàn)金46.20億元，年度資金收益率從1.84%提到到2.28%。派息率提升到50%。公司現(xiàn)金流每年都有盈利，也會與股東成長帶來的收益。這意味不僅收并購高管到位，其可做收并購支撐的現(xiàn)金也是充足的。

對于收并購，管理層的看法是，行業(yè)目前管理分散度還是高的，未來收并購的機(jī)會還存在，相信會向管理品質(zhì)好、有一定管理規(guī)模的企業(yè)歸攏。

“至于標(biāo)的選擇，越秀服務(wù)一直要做負(fù)責(zé)任的收并購，我們會積極關(guān)注市場上出現(xiàn)的機(jī)會，重點關(guān)注與越秀服務(wù)協(xié)同效益較高的、有一定規(guī)模的、區(qū)域上能提升我們管理密度及經(jīng)營質(zhì)量，同時可持續(xù)發(fā)展性比較高，且財務(wù)規(guī)范相對合理的標(biāo)的。”

除了收并購之外，越秀服務(wù)管理層也指出，收并購是一種方式，還是傾向于通過外拓進(jìn)行增加管理規(guī)模，相信未來第三方的占比會越來越多。

母公司持續(xù)“補奶”，上半年新增第三方合約面積占47%

高度依賴母公司一直是物管企業(yè)的通病。從上半年表現(xiàn)來看，越秀服務(wù)除了背靠母公司之外，也在通過第三方外拓來改變此種現(xiàn)狀。

上半年，越秀服務(wù)新簽約項目44個，新增合約面積826萬平方米。其中，越秀地產(chǎn)、越秀集團(tuán)及第三方新增合約面積來源占比分別為16%、37%、47%。

“我們會進(jìn)一步拓展越秀集團(tuán)體系內(nèi)的其他公司的項目，為服務(wù)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大做支撐。與此同時，我們也會積極尋求外部支持。除了管理存量項目以外，正積極拓展第三方的項目。”

（2023年上半年越秀服務(wù)合約面積增長情況及構(gòu)成）

據(jù)管理層透露，上半年，越秀地產(chǎn)在北京、上海、成都、杭州等核心城市開展投資拿地工作，總獲取2107萬平方米優(yōu)質(zhì)開發(fā)項目，這持續(xù)對越秀服務(wù)交付了優(yōu)質(zhì)項目。

此外，今年上半年，越秀服務(wù)重點外拓的項目包括巴斯夫(廣東)一體化基地項目、山航青島園區(qū)項目、融青生態(tài)園項目、廣西移動項目、海南開維生態(tài)城、鄂州國際會展中心項目。

從整體項目規(guī)模來看，期內(nèi)，越秀服務(wù)共有合約項目416個，總合約面積7750萬平方米，合約面積增長9.8%；總在管面積5876萬平方米，同比增長13.7%。在管項目346個，服務(wù)業(yè)主25萬戶。

就在管面積區(qū)域分布來看，大灣區(qū)依舊是越秀服務(wù)深耕的區(qū)域。其中，大灣區(qū)、華中、華東、北方、西部占比分別為56%、14%、13%、12%、5%。與此同時，合約項目覆蓋46個城市（含香港），一二線城市占比達(dá)到89%。

（2023年上半年越秀服務(wù)在管面積分布情況）

從業(yè)態(tài)分布來看，住宅業(yè)態(tài)占比占據(jù)大頭，占比64%，此外，商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園、TOD業(yè)態(tài)、城市服務(wù)及公建分別占比為15%、11%、10%。

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