近日，自然資源部、中國銀保監會明確，各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”。
(資料圖片僅供參考)
緊接著，北京住建委等四部門發布通知，即日起，北京市個人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務。
據了解，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。
兩部門要求各地結合本地實際，確定適宜的辦理模式。從目前來看，各地在實踐探索中，主要形成抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更等“帶押過戶”模式。
我們認為，“帶押過戶”既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限，有利于提升二手房交易效率、縮短交易期限，短期來看，對二手房市場有一定的提振作用。與此同時，目前“帶押過戶”還處于摸索和嘗試階段，各方都存在不同的風險，各部門仍需加強風險管理。
01、全面推進房產"帶押過戶"
2023年3月30日自然資源部、中國銀保監會召開的新聞通氣會上，為落實黨中央、國務院扎實穩住經濟一攬子政策措施的有關要求，進一步優化營商環境，提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，滿足人民群眾對財產權高質高效保護的需求，自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，對協同做好不動產“帶押過戶”做出全面部署。
兩部門明確，各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展;推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展;推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展，最終實現地域范圍、金融機構和不動產類型“帶押過戶”全覆蓋。
這意味著“帶押過戶”從地方性的試點走向了全國化、常態化的全面推進。
據介紹，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。
3月31日，北京銀監局、央行營管部、北京市規自委、北京市住建委四部門聯合發布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》。
即日起，北京市個人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務，經原貸款銀行同意，交易時不必先結清前一筆貸款，可通過“帶押過戶”模式，辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。
北京市明確，二手住房交易“帶押過戶”業務需要同時滿足四個方面的條件：北京市個人二手房交易;買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房;賣方未結清的貸款必須是商貸，或是已經還清公積金貸款部分的組合貸;所交易的住房在轄區內商業銀行僅存一次有效抵押。
同日，東莞市住建局發布通告，現定于2023年4月3日起，在市鎮(園區)政務服務大廳綜合窗口開展存量商品房“帶押過戶”業務。存量商品房“帶押過戶”業務主要適用于該市行政區域內僅存在一個有效抵押權登記且已納入“全市通辦”樓盤范圍的商品房。非“全市通辦”樓盤范圍的存量商品房已處理歷史遺留問題且能正常辦理不動產登記業務的，可參照執行。
從政策本身來看，“帶押過戶”是指不解除房屋抵押，也可以辦理過戶登記，此舉既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限，對二手房交易效率的提升有著積極的意義。
02、對二手房市場影響如何?
從目前各地實施二手房“帶押過戶”的實踐來看，2022年三季度是“帶押過戶”落地密集期，深圳、蘇州、福州、合肥、寧波等多個熱點城市都于9月內完成首例“帶押過戶”業務。
2022年部分熱點城市“帶押過戶”落地情況
從部分熱點城市“帶押過戶”落地前后的二手房成交面積來看，部分城市二手房成交面積出現了明顯上升，如青島，自2022年5月完成首筆“帶押過戶”后，二手房成交面積提升明顯，截至2023年3月青島二手房成交約75.45萬平方米，較2022年5月提升300%以上。
深圳和蘇州都是2022年9月1日完成的首筆“帶押過戶”，從這兩個城市全年的二手房成交情況來看，深圳二手房成交面積從9月起止跌，截至2023年2月二手房成交面積24.21萬平方米已提升至去年6月較高點。蘇州二手房成交面積則從10月起止跌，截至2023年2月二手房成交面積41.69萬平方米，相對平穩。
南京、合肥、寧波則自2022年9月完成首筆“帶押過戶”后，二手房整體成交面積變化不大。
由此可見，“帶押過戶”在節省辦理時間、降低制度性交易成本的同時，對部分城市的二手房市場已經產生了一定的提振作用。
03、目前需要面對的風險是什么?
從目前來看，各地在實踐探索中，“帶押過戶”主要形成抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更等模式。
對此上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍律師表示：“在這些不同的模式中，最為理想的解決‘三角債’模式是借新貸、還舊貸，實現無縫連接‘帶押過戶’。即買賣雙方與各自的貸款銀行達成一致，約定由買方貸款銀行向買方發放新貸款，并直接用新貸款償還賣方的舊貸款，在上述貸款做抵充的同時，不動產登記部門應買賣雙方和兩方貸款銀行的申請同步完成不動產轉移登記、舊抵押權注銷登記、新抵押權登記，在各方主體高度配合下、無縫連接地完成整個‘帶押過戶’二手房交易流程?！?/p>
據徐軍律師介紹：“帶押過戶”涉及的買賣雙方及銀行的關系，簡而言之是4個民事主體、5個合同關系。(當賣方貸款銀行和買方貸款銀行為同一家銀行時則為3個民事主體)
1、買賣雙方之間的買賣合同關系；
2、賣方與賣方貸款銀行之間的老借款合同關系和老抵押合同關系；
3、買方與買方貸款銀行之間的新借款合同關系與新抵押合同關系。
除了上述4個民事主體及其之間形成的5個合同關系外，“帶押過戶”還離不開房屋不動產登記部門這個特殊的主體，以及不動產登記部門按照買賣雙方和貸款銀行的申請而實施的房屋產權更名/過戶行為、新抵押登記行為、老抵押注銷行為，缺少上述任何一個主體和行為都不能順利完成“帶押過戶”。
從目前來看，各地陸續出臺了關于鼓勵實施二手房“帶押過戶”模式的指導意見或者政策措施，但目前還未形成規范的流程。徐軍律師也因此認為，“帶押過戶”對于各參與主體的法律意識要求較高，如處理不當的話可能會出現法律風險。
徐軍律師告訴我們根據不同的“帶押過戶”模式，賣方貸款銀行和買方貸款銀行都存在不同的風險：如在不動產產權過戶完成后，若賣方貸款銀行的債權因買方或其他原因而未能清償的，此時賣方貸款銀行的抵押權雖未注銷，但房屋產權人已由賣方變更為買方，如買方不予配合，可能會對賣方貸款銀行行使抵押權造成一定的障礙。
同時，對購房者來說，如果在房屋過戶之后，出現賣方不能清償其銀行貸款的情況，由于賣方貸款銀行仍享有對房屋的抵押權，則賣方貸款銀行依舊可以通過司法途徑拍賣、變賣該房屋，將影響買方對房屋的所有權。
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師也表示，帶押過戶離不開至少四方主體的密切配合和無縫銜接，賣方、購房者、不動產登記部門和銀行。甚至必要的時候，還需要相關公證部門的配合?！疤貏e需要銀行的同意和密切配合，對于老抵押和新抵押如果是同一個銀行，相對好操作，如果不是同一個銀行就相對比較麻煩。沒有老抵押銀行的同意，是無法實現帶押過戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對應的債權不落空，能夠及時償還或提存，都需要銀行做好細節控制?！?/p>
王玉臣律師還強調：對于購房人來說，雖然可以實現過戶，實際上是購房人在替賣方償還之前貸款。而且，可能在一定期限內，即使實現了過戶，自己所購買的房子還處于之前抵押權的設定狀態，對之前賣方的債務承擔抵押擔保責任。在整個流程中，如果沒有順利實現解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會處于一種“不安全”狀態，并沒有取得“完整意義”上的所有權?！八?，如果想帶押過戶，務必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細化，涉及到的銀行或抵押權人務必溝通落實到位，避免出現一些不必要的時間差。”
整體來看，“帶押過戶”的全面推進，有利于提升二手房交易效率、縮短交易期限，對市場有著一定的拉動作用，尤其是對“賣一套再買一套”的改善性換房需求而言，“帶押過戶”有助于降低二手房置換成本。
目前各地在“帶押過戶”的落地實行中，仍有一定的優化空間，尤其是對于風險的把控尤為重要，需避免出現“一房二賣”、抵押權懸空等問題，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。
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文章來源:丁祖昱評樓市
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