今年的樓市調(diào)控不斷發(fā)力，多個城市密集出臺樓市調(diào)控措施，全國40余座城市開始“限購”或“限售”。
但對于我們買房人來說，除了要關(guān)注調(diào)控政策，更要能夠全方位思考房子的價值，比如市場上有幾類房子很難轉(zhuǎn)手，你都知道嗎?
小產(chǎn)權(quán)房
一直以來，小產(chǎn)權(quán)房都徘徊在樓市灰色地帶，所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，因此售價遠比商品房便宜，但其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)。
由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，所以不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證。目前，小產(chǎn)權(quán)房的建造與交易均不合法，只有使用權(quán)而無所有權(quán)，因此小產(chǎn)權(quán)房不受現(xiàn)行所有房地產(chǎn)法律法規(guī)的保護。
今年8月底，國土部、住建部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》稱，確定13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，引發(fā)了外界對于小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的傳聞。傳聞稱，小產(chǎn)權(quán)房可以通過繳納部分“差價款”，納入不動產(chǎn)登記范圍。
不過，近日山東省國土廳、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，其中強調(diào)“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化”。這意味著小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”無望。
特殊政策限制的房子
對于購房者來說，國家的調(diào)控政策也是需要時時關(guān)注的，很多地區(qū)的房子不僅僅是限購，還有“限售”，買了之后是不能馬上轉(zhuǎn)手的。
還有其他一些特殊性質(zhì)的房子，比如北京近日推出的共有產(chǎn)權(quán)房，這種房子價格會明顯低于同地段、同品質(zhì)的普通商品房，但是只能購買相應(yīng)的份額，是通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人。
但是，如果未滿5年，是不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的。如果滿5年，則可以按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，轉(zhuǎn)讓對象仍為符合購買共有產(chǎn)權(quán)房屋條件的人。
因此，有政策限制的房子在買賣時，要看清政策規(guī)定，仔細研究當(dāng)中的限制規(guī)定會不會影響自己的居住和使用。
熱點城市商住房
與住宅相比，商住房有以下弊端：商住兩用房土地出讓年限最長為50年，而且現(xiàn)在需要全款買房;大多數(shù)商住房是商水商電，水電等費用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅;商住房不能遷入戶口，不能享受學(xué)校、居委會等配套設(shè)施;商住的物業(yè)費、供暖費，要比住宅貴很多;商住的公攤面積比較大，且因為有居住也有辦公，人員混雜，居住環(huán)境差。
今年年初，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限購問題。對于個人購房者來說，之前不限購的商住房，現(xiàn)在不僅限購，而且只能買二手商住房，此外，商住房購房人必須滿足在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。此外，即使有資格買商住房的個人，也無法跟銀行申請房貸，必須全款。
在現(xiàn)實中，這些條件很難滿足。從企業(yè)方來看，已經(jīng)有政策規(guī)定，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。在這種情況下，考慮到土地使用年限，恐怕難有企業(yè)會從個人手里購買二手商住兩用的房子。
從個人來看，如果一個人無房無貸款記錄，且滿足連續(xù)五年社保和納稅，且有能力全款買房，正常情況下，都會選擇能落戶、能貸款等普通住宅，而非商住兩用房。
房齡較大的二手房
買二手房時，很多人只注意到戶型、地段等，卻忽視了房齡這個重要因素。其實，如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產(chǎn)生影響。
首先，房齡會影響二手房的評估。而買二手房終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構(gòu)在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應(yīng)縮短，這樣會影響對房屋的評估。
房齡越老，貸款的年限就越短。土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。而如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。
另外，隨著時間的推移，房屋本身會出現(xiàn)越來越多的問題，比如墻體裂縫、門窗繡壞等，可能會影響房屋的價值。
產(chǎn)權(quán)不明確的房子
有些人在買房時會用親戚朋友的買房指標(biāo)購房，這種房子在轉(zhuǎn)手時，很容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人不明確的情況，比如這邊產(chǎn)權(quán)證上寫著賣房業(yè)主的名字，那邊蹦出來一個人說房子是他的，錢都是他出的。更重要的是，很可能會影響到以后的賣房流程，對購房人很不利。
再比如，房子買完后，前房主的戶口不遷出去。很多人認為這沒有什么大問題，但實際上卻隱藏了很多風(fēng)險，包括債務(wù)糾紛、拆遷或者小孩上學(xué)等，都容易出現(xiàn)麻煩。
現(xiàn)在大家對戶籍的問題越來越重視，關(guān)注度也越來越高，如果存在的問題一直無法解決，那么在你需要轉(zhuǎn)賣的時候，極有可能影響到成交價。
目前拆遷補償?shù)那闆r雖然是以戶口本為主，但是在現(xiàn)實情況中還是會考慮到實際居住人口，因此復(fù)雜的戶口本也很有可能會增加額外不必要的麻煩。很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買學(xué)區(qū)房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學(xué)名額被其占用的可能性。
綜上來看，雖然買房房貸壓力很大，但也不應(yīng)盲目選擇一些價格較低但是隱藏風(fēng)險的房子，否則不但可能影響正常的居住和使用，在日后想要轉(zhuǎn)手換房時，還會增添很多煩惱。
原標(biāo)題：新鄭不動產(chǎn)登記中心有大動作!業(yè)主足不出戶即可領(lǐng)證
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