“全款的里邊請(qǐng)，商貸的請(qǐng)排隊(duì)，公積金貸款的請(qǐng)出去把車(chē)挪一下。”這不是一句玩笑話(huà)，而是真實(shí)發(fā)生著的情形。在市場(chǎng)需求旺盛的背景下，公積金貸款卻遭遇“嫌棄”。
作為住房保障制度的重要一環(huán)，公積金貸款是剛需購(gòu)房者買(mǎi)房資金來(lái)源的一個(gè)重要渠道。2017年12月26日，四部委聯(lián)合發(fā)文規(guī)定，住房公積金管理中心要規(guī)范貸款業(yè)務(wù)流程，壓縮審批時(shí)限，自受理貸款申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成審批工作。與此并行的是，近期，深圳、上海、蘭州等地紛紛出臺(tái)新規(guī)，嚴(yán)控“樓盤(pán)不接受公積金貸款”這一現(xiàn)象。
多名接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)家人士認(rèn)為，對(duì)于公積金申請(qǐng)的整治，符合“住房回歸居住屬性”、“房住不炒”的調(diào)控方向。上述多名業(yè)界人士也提到，在調(diào)控不放松的基調(diào)下，公積金額度進(jìn)行總體上調(diào)的可能性不高，但基于公積金的保障屬性，在支持首套房和合理的改善性住房需求等方面仍將發(fā)揮重要作用。
保障合理的居住需求
中國(guó)的公積金已經(jīng)具有一定的繳存規(guī)模，且在保障居民合理的住房需求方面起到了重要作用。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新發(fā)布的《2017年11月份全國(guó)住房公積金運(yùn)行情況》顯示，截至2017年11月底，全國(guó)住房公積金繳存總額12.3萬(wàn)億元，提取總額7.2萬(wàn)億元，繳存余額5.1萬(wàn)億元;累計(jì)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款7.48萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款余額4.5萬(wàn)億元，個(gè)貸率(個(gè)人住房貸款余額/繳存余額)為87.6%。
“公積金貸款的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在利率方面，比起商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率低了很多。這對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，能夠減輕購(gòu)房壓力。”一名金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員表示。以深圳為例，深圳住房公積金管理中心的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前公積金貸款利率5年以上為3.25%，而商業(yè)貸款5年以上則為4.9%。
在繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控、建立健全長(zhǎng)效機(jī)制的住房政策之下，提高公積金的使用效率尤為重要，而“樓盤(pán)不得拒絕公積金”被視作是一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多名樓盤(pán)銷(xiāo)售、代理商人士和銀行人士處了解到，目前在廣州、珠海和深圳等城市，樓盤(pán)已經(jīng)較少完全拒絕公積金的情況，而且審批速度已經(jīng)加快了不少，“一個(gè)月內(nèi)絕對(duì)可以批下來(lái)。”廣州一國(guó)有銀行員工指出。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，從民生住房的屬性來(lái)看，公積金支持了居民合理的住房需求，這也符合目前調(diào)控政策的大背景。包括公積金審批速度加快、不得拒絕公積金等規(guī)定，實(shí)際上也是樓市差異化調(diào)控的重要環(huán)節(jié)。
部分省市在公積金提取的細(xì)則上也有所完善，例如廣州近期下發(fā)的《關(guān)于職工補(bǔ)交限價(jià)商品住宅土地收益價(jià)款提取公積金的通知》中指出，為充分發(fā)揮住房公積金對(duì)繳存人合理住房需求的支持作用，住房公積金繳存人補(bǔ)交限價(jià)商品住宅土地收益價(jià)款后變更權(quán)利屬性或房屋性質(zhì)為商品住房的，繳存人及其配偶在付款后兩年內(nèi)或還款期內(nèi)可以申請(qǐng)?zhí)崛€(gè)人賬戶(hù)內(nèi)的住房公積金，以后每半年可提取一次，至提取額達(dá)到實(shí)際支付的土地收益價(jià)款金額。
貸款額度難整體上調(diào)
公積金貸款雖在一定程度上支持了居民的合理住房需求，但面對(duì)較高的房?jī)r(jià)，大部分購(gòu)房者仍不得不求助于其他貸款方式，例如商業(yè)住房貸款。
央行近期發(fā)布的《2017年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，2017年末，個(gè)人住房貸款余額為21.9萬(wàn)億元;而在3月9日舉行的十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議記者會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝指出，2017年個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)了4萬(wàn)億元。公積金貸款的規(guī)模與之相比仍然較小。
多名來(lái)自一、二線(xiàn)城市的購(gòu)房者在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也表示，單純的公積金貸款額度通常要低于按揭貸款的數(shù)額，因此他們?cè)谫?gòu)入首套房的時(shí)候，采取的是“組合貸款”(即公積金貸款加商業(yè)住房貸款)的方式。“公積金貸款我的額度是25萬(wàn)元，但總共的按揭房款是80萬(wàn)元，剩下的55萬(wàn)元只能做商貸。”一名珠海的購(gòu)房者指出。
然而，開(kāi)發(fā)商對(duì)于組合貸款的接受程度并不是很高。多名樓盤(pán)銷(xiāo)售、銀行人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“組合貸款”操作程序較為繁瑣，針對(duì)這一部分客戶(hù)開(kāi)發(fā)商通常會(huì)減少折扣。“公積金放款太慢，一些開(kāi)發(fā)商前期是先幫客戶(hù)做商業(yè)貸款，后期再轉(zhuǎn)做公積金貸款。這樣可以較快地實(shí)現(xiàn)資金回籠。”一名代理商人士表示。
對(duì)于公積金的貸款額度，部分城市已經(jīng)根據(jù)自身情況擬對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，加大對(duì)特定群體的合理住房需求支持。例如南京2018年1月份出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才安居工作的實(shí)施意見(jiàn)》中就指出，高層次人才在購(gòu)買(mǎi)自住住房的貸款限額，最高可放寬到限額的4倍，按照現(xiàn)在每人最高可貸30萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，高層次人才買(mǎi)房公積金貸款最高可貸120萬(wàn)元。
不過(guò)需要提醒的是，多名專(zhuān)家學(xué)者在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，公積金貸款額度上調(diào)僅是部分城市的特定情況，整體上調(diào)的可能性并不高。
中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄分析認(rèn)為，大規(guī)模上調(diào)公積金貸款額度雖然能降低購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)，但對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)不利于控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)來(lái)講，多元化供給方式更適合熱點(diǎn)城市滿(mǎn)足不同人群的住房需求。
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